电梯维修工程知识要点
2014-2-6 10:38:56 点击：
电梯维修工程知识要点
电梯维修工程知识要点
电梯维修工程使用维修资金的有关知识
一、电梯维修工程使用维修资金的说明
（一）现行标准
1、电梯制造与安装安全规范:GB7588-2003
2、电梯维修规范：GB/T18775-2002
3、电梯安装监督检验及定期检验规程2005年1月 1日实施。附件2《电梯监督检验内容要求与方法》
4、特种设备安全监察条例《国务院令第373号，2003年6月1日实施》
5、北京市质量技术监督局颁发的DB11/040-94电梯维修技术要求
6、DB11/418-2007日常维护保养规则
7、DB11/420-2007电梯安装改造重大维修和维护保养日检规则
8、上海三菱电梯公司有限公司：安装维护说明书
9、【2006】2号文件及【2007】165号文件
10、房屋修缮定额电梯分册2005版
（二）法律依据
根据维保单位上海三菱电梯有限公司北京分公司2007年度电梯维修总体计划，结合在日常维保时对电梯运行状态的检查，我们从2007年4月份组织三菱维保人员对电梯曳引钢丝绳进行探伤，发现部分电梯曳引钢丝绳出现断丝、曳引轮、导向轮存在同步磨损等安全隐患。
天通苑小区西苑二、三区21栋楼共63部电梯，均是上海三菱电梯有限公司生产，型号均属HOPE系列电梯，采用全电脑智能化、网络化控制VVVF电梯。从2003年4月安装运行至今，单梯运行次数已达200万—300万次。
经业委会委托，北京市建委房屋设备安全处推荐、小区办、市住房资金管理中心认可，由北京顺天通物业管理有限公司聘请北京市防务设备检验检查所对21栋塔楼63部电梯的维修工程项目的可行性进行了勘验论证审核。
经过实际核查与认定，北京市房屋设备检验检测所依据GB7588-2003和房屋修缮定额电梯分册2005版，本着对业主负责的态度，采用公开、公正、透明的原则，对每部电梯维修工程项目的可行性及工程预算，进行了逐梯逐项的取证、核查，出具了《核查报告》。
根据《北京市昌平区天通苑小区专项维修资金使用管理实施细则》第十三条：“经业主大会授权，业委会可委托业主大会批准的物业公司依法确定施工单位，签订施工合同，并组织施工及验收。”根据天通苑小区业主大会批准的业主委员会第五次会议决议第三条：“由北京市昌平区天通苑小区业主大会授权业委会委托北京申迪物业管理有限公司组织施工及验收等相关事宜。”并根据《合同法》、特种设备监察条例国务院令373号令第十七条：“电梯的安装、改造、维修必须由电梯制造单位或通过合同委托、同意的依照本条例取得许可的单位进行。”经过认真细致的考评最终确定由电梯制造单位上海三菱电梯有限公司北京分公司实施施工。
按照北京市【2006】2号文件《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》第五条：“ 维修资金专项用于物业共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。保修期内的维修责任按照国家有关规定执行。本办法所称物业共用部位共用设施设备是指物业管理区域内属全体业主或部分业主共同所有且共同使用的部位及设施设备。物业共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及更新、改造。”、第九条的规定：“ 物业管理企业应当在每年年底将物业共用部位共用设施设备维修计划、编制费用预算和分摊明细提交给业委会。业委会应当在物业管理区域内的适当位置向业主公示。涉及物业管理区域内全体业主的维修工程，业委会应当组织召开业主大会会议，经全体业主所持投票权三分之二以上表决通过后实施；涉及部分楼宇、单元、楼层的共用部位、共用设施设备的维修工程，业委会应当组织召开所涉及范围内业主会议，经所涉及范围内业主所持投票权三分之二以上表决通过后实施。”和《北京市昌平区天通苑小区专项维修资金使用管理实施细则》，依据北京申迪物业管理有限公司提出的5、7、9、11号楼8部电梯的维修工程计划及《核查报告》等有关材料，北京市昌平区天通苑小区业主委员会召开了第二届第六次会议，作出了天通苑小区三区5、7、9、11号楼8部电梯使用专项维修资金的决议，并提请涉及范围内的业主表决通过。
二、 维修资金的使用为什么要物业公司办理？
答：根据北京市06年2号文件《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》的有关规定，物业公司应提出设施设备大修计划，由业主委员会委托物业公司召开业主大会，选择维修单位、签订施工合同进行施工、验收、报检、结算等项工作。在《北京市专项维修资金使用管理办法》中，政府赋予了物业公司的义务和责任，业主委员会及全体业主委托物业公司做好全部工作，物业公司尽义务为业主服务。
三、谁来确定维修费用
答：进行电梯大修，不是随意想修就修，要由政府认可的检测单位进行核查确定，属于维修资金使用范围才能使用。在核查中，确定维修范围项目，提出维修预算，在施工中非不可预知的情况不能突破预算，此梯大修已有核查报告。
四、 每月都要交电梯维护费，为什么还要使用维修资金？
答：每月交的电梯运行维护费包括：运行电费、电梯监控费、电梯维护费。后两项中包含人工费、小修材料费、维护材料费（2662号文件【2006】）。这是平时进行养护费用，当电梯使用一定年限后，电梯主要部位出现磨损严重，安全系数下降，就应该大修了，当共用设施设备过了保修期后，进行大修、更新、改造时应使用维修资金。《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》第五条规定：“维修资金专项用于物业共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。物业共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及更新、改造”。
五、 电梯现在能正常运行为何还要大修？
答：1、电梯维修工程是依据电梯的性能状态和安全隐患的危险程度且由政府认可的有检验检测资质的单位（房屋设备检验检测所）对电梯进行核查鉴定的结果来决定；2、目前电梯正常运行是人们的直观感觉，但故障率逐渐提高，安全性能逐渐下降，为了保证电梯的正常使用和业主（使用人）的生命安全，即使表面上看电梯正常运行也要进行大修。3、电梯的性能状态及各主要部件的有效寿命是否符合北京市电梯行业的强制性标准。
六、一楼业主为何要交纳电梯维修费？
答：电梯是本楼业主的共同财产，产权归属于本楼全体业主，共同财产的维修养护费用应由本楼全体业主共同分摊；目前政府有关部门制定的相关收费办法均是按建筑面积收取的，没有任何规定一楼业主或低层业主可以不交或少交费用。
七、 启动维修资金是在什么部门监督下进行的？
1、市建委小区办负责专项维修资金监督管理
2、北京市房屋设备检验检测所对电梯维修工程进行核查，根据施工单位提供的工程预算，结合设备现状进行核实、检验、审定施工项目，核定投资预算金额。
3、昌平区技术监督局负责对大修电梯的检测、审验并核发“安全合格证”。
4、本次启动维修资金工作是物业公司接受业委会的委托，在业委会、居委会、业主代表及全体业主的监督下实施的。
八、电梯大修的时限是多长？
答：关于电梯大修的周期，现在所有的规定、标准及行业标准中，没有一个明确的规定，一般是3—5年，设备就进入耗损故障期（主要是老化、疲劳、磨损引起，如果在耗损阶段开始前，就采取有效措施，更换相关零部件，则可以有效延长使用寿命期；但是，电梯维修周期受其每小时的运行频率、使用环境（温度、湿度、腐蚀、灰尘等）、维保质量等因素制约。GB/T18775-2002规定对曳引钢丝绳、曳引轮等这些关键零部件应采取措施确定其“有效寿命”的时刻，在该零部件达到其“有效寿命”时（或在此之前及时地予以更换）。由于专项维修资金的使用申请时间长，因而我们是按照跟踪电梯的实际运行状态和对安全隐患的充分评估，在每年年底制定出下一年度的电梯维修工程计划，在每年按计划实施维修工程。故我们采取涉及范围内业主的表决整体推进，维修施工采用分步实施，尽可能地延长电梯的使用寿命，确保电梯始终处于良好的安全运行状态，并确保专项维修资金用在实处。
九、 出租房屋人多使用电梯次数多，为什么不让他们多出钱？
答：按国家政策归集维修资金是按户数及面积计算的，没有按人头计算。在使用维修资金时也是按面积和户数计算的。《北京市专项维修资金使用管理办法》中第十一条规定“物业管理区域内、楼宇外的维修工程费用由物业管理区域内全体业主按所拥有的建筑面积的比例分摊。”“专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备，维修工程费用由该单元全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊”而不是按使用人多少分摊。这属于一种社会现象，目前尚无调整它的法规政策出台。
十、专项维修资金使用申请程序
制定使用维修资金计划 业主委员会审议表决 授权委托物业公司组织实施 公示资料 业主表决 签订施工合同 市小区办备案 专项资金划拨 组织维修施工 申报安全检验 残值归集处理 维修费用决算 费用分摊公示
十一、电梯维修的相关概念
在DB11/T418-2007定义如下：
1、重大维修：对电梯安全保护装置或技术规范规定的电梯主要部件整体更换或拆卸维修，但不改变电梯的额定速度。额定荷载、驱动方式、调速方式、控制方式或者改变电梯的提升高度，轿厢重量、加装安全保护装置不引志系统发生变化的。
2、普通维修：不属于改造、重大维修的普通维修和调整，包括更换不属于重大维修部件的其他零部件，调整属于改造以外的性能参数，调整零部件间隙或距离，部件的解体、清洗等。
3、日常维修保养：对电梯进行的清洁、润滑、调整和检查等日常维护或保养性工作。其中的清洁、润滑不包括部件的解体，调整只限于不会改变任何安全性能参数的调整。
十二、曳引钢丝绳报废标准
A、国家标准
电梯监督检验及定期检验规定第1.1条
1、钢丝绳的每一个单股，任何一个拧距内的断丝数，不得超过外层钢丝数年50%，否则应报废钢丝绳，电梯常用拧距内单股允许断丝数如下：
钢丝绳结构：8*19S+NF
外层钢丝数：9
单股断丝数：5
各股断丝数之和：16
2、在钢丝绳的任何一个拧距内，平均每股断丝不得超过2根，否则应报废。
3、磨损后的钢丝绳直径达到原钢丝绳直径的90%时，应报废钢丝绳
B、企业标准
a断丝在各绳股之间均分布时，在一个拧距内的最大断丝数超过16根。
b断丝集中在1个绳股中，在一个拧距内的外层最大断丝数超过5根。
c曳引绳表面的钢丝有较大磨损或锈蚀
d 曳引绳严重磨损后其直径小于原直径90%。
注：三菱对严重的钢丝绳生锈情况定义如下：
1、可以持续地在钢丝绳表面的顶部和绳股缝隙中看到钢丝绳锈迹。
2、钢丝绳润滑油干涸，要以在绳股中看到铁锈粉沫，说明钢丝绳内部已开始生锈了。
3、若有严重的钢丝绳生锈现象，并且有钢丝绳破损，则需要更换钢丝绳。
十三、曳引轮报废标准
DB11/040-94电梯维修技术要求：5-4条当绳槽磨损下陷不一致，相差为绳直径的1/10（1.5㎜）或严重的凹凸不平时，应重新更换绳轮。
DB11/T420-2007中第0240条，曳引轮绳槽不应有严重不均匀磨损，磨损不应改变槽形。
三菱标准：由于曳引轮张力不匀，造成各绳槽磨损量不一致，叫测量各曳引绳直径顶端至曳引轮轮缘的距离差，如超过1.5MM，应就地重车或更换曳引轮。
为避免曳引绳与曳引轮产生严重滑移现象需防止绳在绳槽内落底，当曳引绳与槽底间隙小于等于1MM时，绳槽应重车或更换曳引轮。
十四、电梯大、中、小修项目的确定
正常运行频率的电梯修理工程可分中修和大修。当主机与电控设备磨损严重或性能全面下降时，应进行大修。若厂家有具体规定，以及对技术指标有特殊要求的可依厂家规定。
摘自2001.7机械工业出版《电梯基本原理及安装维修全书》P327-329；
《电梯使用、保养和维修技术》朱德文、张柏成、编著，2005年电力出版社出版。（这两本书中电梯的大中修项目及条件均是一致的）
A、 电梯中修的确定及项目内容
（一）电梯中修的确定条件
1） 除个别零部件在不需要拆卸的前提下，对其清洗，加润滑油，拧紧电气接线端其越程距离为上下端子的螺栓等外，均需进行拆卸检查。
2） 需拆卸电梯的传动部件和机械电气安全装置。需更换有异常响声或磨损的零件，以及拆修部分电气元件.
3） 新装电梯在使用2年以上的且使用十分频繁的。
4） 凡符合上述1）、2）、3）三条中任何一条者，即可算中修项目。
（二）电梯中修项目内容
A、电梯的机械部件的中修内容
1) 清洗曳引机蜗轮减速箱和调换减速箱内的齿轮油
2) 调换曳引机蜗杆轴伸处的石棉盘根或耐油密橡胶封圈.
3) 调换曳引机蜗轮减速箱盖与箱体之间的密封圈或重新涂抹密封胶。
4) 调换制动器闸瓦的石棉刹车带，并调整闸瓦与制动轮的间隙小于等于0.7mm.,并使间隙均匀。
5) 调整层轿门的连动部位，调整更换层轿门的滑轮及更换门扇下端滑块。
6) 调整电磁制动器的弹簧压缩力。
7) 限速器上卡绳压块的调整或更换。
8) 调整轿厢安全钳楔块与导轨的间隙为2---3mm，并使间隙保持均匀一致.
9) 检查和调整限速器钢丝绳与安全钳连杆的连接情况，并检查限速器的张紧及伸长情况。
10) 调整和更换轿厢和对重的导靴和靴衬。
11) 检查和调整曳引钢丝绳的张紧度。
12) 检查和调整门刀与层门机械钩子锁的齿合情况。
13) 修锉导轨上的刻痕，并重新校正导轨。
B、电气部分中修项目内容
1) 检查和拧紧各接触器、继电器上的接线螺栓。
2) 检查和调整井道内各限位开关动作的可靠性及其动作位置。
3) 检查和更换井道内各磁性开关工作的可靠性。
4) 检查和更换轿厢操纵箱、各层厅外的召唤按钮箱上的按钮元件、开关、及电气元件。
5) 动力回路和信号照明回路的绝缘电阻的测量和处理。
6) 检查和调整门保护、光电保护器和超载、满载的动作可靠性。
7) 检查和更换旋转编码器。
8) 检查电梯的起制动舒适感和平层准确度。
在以上项目中有60--70%需予以检查、更换和调整的，则可算电梯的中修程度
(三)电梯大修项目的内容
A、电梯大修项目的确定
1)电梯已经中修2次以上的；
2)电梯虽未中修，但电梯已经使用3—5年的。
3)电梯发生过重大事故，其主要部件严重受损的。
B．电梯的机械部件大修项目内容
1） 蜗轮减速器的拆修。
2） 调整和铲刮蜗轮蜗杆齿侧间隙。
3） 调整和更换蜗杆轴伸出端的轴承及石棉盘根或橡胶密封圈。
4） 更换蜗杆轴的后门头平面轴承。
5） 如蜗轮减速箱的箱体、箱盖铸件有严重变形或有裂痕，应更换或修补。
6） 电磁制动器的拆修。清洗、更换刹车皮，调整间隙。
7） 若曳引电动机有有异常摩擦声，起制动电流明显增大，轴向窜动增大，空载电流增大，则应更换同型号、同规格的电动机。
8） 限速器的拆修和动作速度的整定并加封记。
9） 限速器钢丝绳的清洗，截去伸长部分，并检查和润滑张紧轮的传动部分。
10） 调换安全钳的楔块，并调整其与导轨面的间隙均匀，并保持间隙在2—3mm之内。并用检修速度试验安全钳动作的可靠性。
11） 清洗导轨，更换严重变形的轿厢导轨，或用增加导轨支架的方法调整其垂直度和平行度。
12） 轿厢的整形和更换严重变形的轿壁。
13） 拆修自动门机或更换同型号同尺寸自动门整机或更换门电机。
14） 整修或更换轿内装潢。
15） 调整层轿门的连动性，检查和调换层轿门滑轮和调换严重变形的层轿门门扇。
16） 更换或重新车削导向轮、曳引轮的绳槽，拆洗其轮轴，更换并润滑轴承。
17） 彻底检查并清洗油压缓冲器，更换缓冲器油。
18） 检查轿厢的满载和超载装置动作可靠性。
19） 轿厢及层轿门的喷漆。
20） 调整和更换轿厢、对重的导靴及其靴衬。
21） 截短伸长的曳引钢丝绳或更换断丝严重的曳引钢丝绳。
C、电梯的电气部分的大修项目
1） 更换控制屏上的继电器、接触器或控制屏重新接线。
2） 由于电梯控制功能的增加而重新调换控制屏。
3） 调整和更换个别层楼的门电锁结点或开关。
4） 调整井道各限位保护开关的动作位置，并更换开个别关元件。
5） 轿内和层外各层的操纵箱、按钮箱中的元件及布置线的整理等。
6） 更换电线管（槽）内的导线（包括动力线）。
7） 检查动力线路、信号线路、照明电路的绝缘电阻。
8） 检查和更换随行电缆的断股或外表老化的电缆线。
9） 检查和更换信号指示系统的功能及元件。
10） 检查和更换井道内的磁性开关的动、静触头。
11） 检查和调整更换有严重烧蚀的主电源开关及熔丝等。
12） 检查和调整电梯整机性能，使之达到原设计要求。
13） 检查和调整电梯的各项功能，使之达到原设计要求。
上述各项各条中有60—70﹪需予以检查、更换、调整的则即可属电梯大修的程度
D、《房屋及其设备小修服务标准》京房地修字〔1998〕第799号文件自1998年9月日起试行。该标准规范了房屋及其设备的小修内容、质量标准及服务时限，下面将住宅电梯小修服务标准摘录如下：
号
工程项目
小修内容
质量标准
时限要求
1
电梯急修
1、关人
2、冲顶
3、闸车
恢复正常运行
接到报修后20分钟赶到现场
2
电源开关、安全开关
1、熔断器、熔丝
2、各安全开关
接触良好
动作灵活可靠
接到报修后20分钟赶到现场
3
曳引机
1、减速箱
油面不高于油位线，油温不高于85℃，外观清洁无油污
每日巡视
4
2、电动机、发电机组
运行时火花符合要求，温升不高于铭牌规定，外观清洁无油污
每日巡视
5
3、制动器
间隙均匀，符合要求，制动灵活可靠
每日巡视
6
控制柜
柜内元器件
齐全，动作灵活可靠，显示正常
每日巡视
7
选层系统
电气选层器
动作准确
每日巡视
8
层、轿门系统
1、层、轿门
2、开关门机
3、各层门锁
4、安全触板
运行平稳、无撞击、动作可靠；运行平稳、无撞击、动作可靠；门锁接触良好动作可靠灵敏可靠
每日巡视
9
显示系统
轿内及层楼显示呼梯按钮
显示正常完好无损
每日巡视
10
井道系统
1、导轨
2、绳头组合
3、限速器
4、安全钳
润滑正常
无异常
动作可靠
动作可靠
每日巡视
11
运行环境
机房、井道、轿顶、底坑
干净整洁无油污
每日巡视
电梯的小修、中修、大修的参考周期表
周期
梯种
电梯使用的繁忙程度
小修/月
中修/月
大修/月
货梯
繁忙（一天两班制）
6
18
36
一般（一天一班制）
9
24
60
空闲
12
36
72
客梯
繁忙（一天两班制）
6
12
24
一般（一天一班制）
9
18
36
空闲
12
24
60
电梯维修工程知识要点
电梯维修工程使用维修资金的有关知识
一、电梯维修工程使用维修资金的说明
（一）现行标准
1、电梯制造与安装安全规范:GB7588-2003
2、电梯维修规范：GB/T18775-2002
3、电梯安装监督检验及定期检验规程2005年1月 1日实施。附件2《电梯监督检验内容要求与方法》
4、特种设备安全监察条例《国务院令第373号，2003年6月1日实施》
5、北京市质量技术监督局颁发的DB11/040-94电梯维修技术要求
6、DB11/418-2007日常维护保养规则
7、DB11/420-2007电梯安装改造重大维修和维护保养日检规则
8、上海三菱电梯公司有限公司：安装维护说明书
9、【2006】2号文件及【2007】165号文件
10、房屋修缮定额电梯分册2005版
（二）法律依据
根据维保单位上海三菱电梯有限公司北京分公司2007年度电梯维修总体计划，结合在日常维保时对电梯运行状态的检查，我们从2007年4月份组织三菱维保人员对电梯曳引钢丝绳进行探伤，发现部分电梯曳引钢丝绳出现断丝、曳引轮、导向轮存在同步磨损等安全隐患。
天通苑小区西苑二、三区21栋楼共63部电梯，均是上海三菱电梯有限公司生产，型号均属HOPE系列电梯，采用全电脑智能化、网络化控制VVVF电梯。从2003年4月安装运行至今，单梯运行次数已达200万—300万次。
经业委会委托，北京市建委房屋设备安全处推荐、小区办、市住房资金管理中心认可，由北京顺天通物业管理有限公司聘请北京市防务设备检验检查所对21栋塔楼63部电梯的维修工程项目的可行性进行了勘验论证审核。
经过实际核查与认定，北京市房屋设备检验检测所依据GB7588-2003和房屋修缮定额电梯分册2005版，本着对业主负责的态度，采用公开、公正、透明的原则，对每部电梯维修工程项目的可行性及工程预算，进行了逐梯逐项的取证、核查，出具了《核查报告》。
根据《北京市昌平区天通苑小区专项维修资金使用管理实施细则》第十三条：“经业主大会授权，业委会可委托业主大会批准的物业公司依法确定施工单位，签订施工合同，并组织施工及验收。”根据天通苑小区业主大会批准的业主委员会第五次会议决议第三条：“由北京市昌平区天通苑小区业主大会授权业委会委托北京申迪物业管理有限公司组织施工及验收等相关事宜。”并根据《合同法》、特种设备监察条例国务院令373号令第十七条：“电梯的安装、改造、维修必须由电梯制造单位或通过合同委托、同意的依照本条例取得许可的单位进行。”经过认真细致的考评最终确定由电梯制造单位上海三菱电梯有限公司北京分公司实施施工。
按照北京市【2006】2号文件《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》第五条：“ 维修资金专项用于物业共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。保修期内的维修责任按照国家有关规定执行。本办法所称物业共用部位共用设施设备是指物业管理区域内属全体业主或部分业主共同所有且共同使用的部位及设施设备。物业共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及更新、改造。”、第九条的规定：“ 物业管理企业应当在每年年底将物业共用部位共用设施设备维修计划、编制费用预算和分摊明细提交给业委会。业委会应当在物业管理区域内的适当位置向业主公示。涉及物业管理区域内全体业主的维修工程，业委会应当组织召开业主大会会议，经全体业主所持投票权三分之二以上表决通过后实施；涉及部分楼宇、单元、楼层的共用部位、共用设施设备的维修工程，业委会应当组织召开所涉及范围内业主会议，经所涉及范围内业主所持投票权三分之二以上表决通过后实施。”和《北京市昌平区天通苑小区专项维修资金使用管理实施细则》，依据北京申迪物业管理有限公司提出的5、7、9、11号楼8部电梯的维修工程计划及《核查报告》等有关材料，北京市昌平区天通苑小区业主委员会召开了第二届第六次会议，作出了天通苑小区三区5、7、9、11号楼8部电梯使用专项维修资金的决议，并提请涉及范围内的业主表决通过。
二、 维修资金的使用为什么要物业公司办理？
答：根据北京市06年2号文件《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》的有关规定，物业公司应提出设施设备大修计划，由业主委员会委托物业公司召开业主大会，选择维修单位、签订施工合同进行施工、验收、报检、结算等项工作。在《北京市专项维修资金使用管理办法》中，政府赋予了物业公司的义务和责任，业主委员会及全体业主委托物业公司做好全部工作，物业公司尽义务为业主服务。
三、谁来确定维修费用
答：进行电梯大修，不是随意想修就修，要由政府认可的检测单位进行核查确定，属于维修资金使用范围才能使用。在核查中，确定维修范围项目，提出维修预算，在施工中非不可预知的情况不能突破预算，此梯大修已有核查报告。
四、 每月都要交电梯维护费，为什么还要使用维修资金？
答：每月交的电梯运行维护费包括：运行电费、电梯监控费、电梯维护费。后两项中包含人工费、小修材料费、维护材料费（2662号文件【2006】）。这是平时进行养护费用，当电梯使用一定年限后，电梯主要部位出现磨损严重，安全系数下降，就应该大修了，当共用设施设备过了保修期后，进行大修、更新、改造时应使用维修资金。《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》第五条规定：“维修资金专项用于物业共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。物业共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及更新、改造”。
五、 电梯现在能正常运行为何还要大修？
答：1、电梯维修工程是依据电梯的性能状态和安全隐患的危险程度且由政府认可的有检验检测资质的单位（房屋设备检验检测所）对电梯进行核查鉴定的结果来决定；2、目前电梯正常运行是人们的直观感觉，但故障率逐渐提高，安全性能逐渐下降，为了保证电梯的正常使用和业主（使用人）的生命安全，即使表面上看电梯正常运行也要进行大修。3、电梯的性能状态及各主要部件的有效寿命是否符合北京市电梯行业的强制性标准。
六、一楼业主为何要交纳电梯维修费？
答：电梯是本楼业主的共同财产，产权归属于本楼全体业主，共同财产的维修养护费用应由本楼全体业主共同分摊；目前政府有关部门制定的相关收费办法均是按建筑面积收取的，没有任何规定一楼业主或低层业主可以不交或少交费用。
七、 启动维修资金是在什么部门监督下进行的？
1、市建委小区办负责专项维修资金监督管理
2、北京市房屋设备检验检测所对电梯维修工程进行核查，根据施工单位提供的工程预算，结合设备现状进行核实、检验、审定施工项目，核定投资预算金额。
3、昌平区技术监督局负责对大修电梯的检测、审验并核发“安全合格证”。
4、本次启动维修资金工作是物业公司接受业委会的委托，在业委会、居委会、业主代表及全体业主的监督下实施的。
八、电梯大修的时限是多长？
答：关于电梯大修的周期，现在所有的规定、标准及行业标准中，没有一个明确的规定，一般是3—5年，设备就进入耗损故障期（主要是老化、疲劳、磨损引起，如果在耗损阶段开始前，就采取有效措施，更换相关零部件，则可以有效延长使用寿命期；但是，电梯维修周期受其每小时的运行频率、使用环境（温度、湿度、腐蚀、灰尘等）、维保质量等因素制约。GB/T18775-2002规定对曳引钢丝绳、曳引轮等这些关键零部件应采取措施确定其“有效寿命”的时刻，在该零部件达到其“有效寿命”时（或在此之前及时地予以更换）。由于专项维修资金的使用申请时间长，因而我们是按照跟踪电梯的实际运行状态和对安全隐患的充分评估，在每年年底制定出下一年度的电梯维修工程计划，在每年按计划实施维修工程。故我们采取涉及范围内业主的表决整体推进，维修施工采用分步实施，尽可能地延长电梯的使用寿命，确保电梯始终处于良好的安全运行状态，并确保专项维修资金用在实处。
九、 出租房屋人多使用电梯次数多，为什么不让他们多出钱？
答：按国家政策归集维修资金是按户数及面积计算的，没有按人头计算。在使用维修资金时也是按面积和户数计算的。《北京市专项维修资金使用管理办法》中第十一条规定“物业管理区域内、楼宇外的维修工程费用由物业管理区域内全体业主按所拥有的建筑面积的比例分摊。”“专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备，维修工程费用由该单元全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊”而不是按使用人多少分摊。这属于一种社会现象，目前尚无调整它的法规政策出台。
十、专项维修资金使用申请程序
制定使用维修资金计划 业主委员会审议表决 授权委托物业公司组织实施 公示资料 业主表决 签订施工合同 市小区办备案 专项资金划拨 组织维修施工 申报安全检验 残值归集处理 维修费用决算 费用分摊公示
十一、电梯维修的相关概念
在DB11/T418-2007定义如下：
1、重大维修：对电梯安全保护装置或技术规范规定的电梯主要部件整体更换或拆卸维修，但不改变电梯的额定速度。额定荷载、驱动方式、调速方式、控制方式或者改变电梯的提升高度，轿厢重量、加装安全保护装置不引志系统发生变化的。
2、普通维修：不属于改造、重大维修的普通维修和调整，包括更换不属于重大维修部件的其他零部件，调整属于改造以外的性能参数，调整零部件间隙或距离，部件的解体、清洗等。
3、日常维修保养：对电梯进行的清洁、润滑、调整和检查等日常维护或保养性工作。其中的清洁、润滑不包括部件的解体，调整只限于不会改变任何安全性能参数的调整。
十二、曳引钢丝绳报废标准
A、国家标准
电梯监督检验及定期检验规定第1.1条
1、钢丝绳的每一个单股，任何一个拧距内的断丝数，不得超过外层钢丝数年50%，否则应报废钢丝绳，电梯常用拧距内单股允许断丝数如下：
钢丝绳结构：8*19S+NF
外层钢丝数：9
单股断丝数：5
各股断丝数之和：16
2、在钢丝绳的任何一个拧距内，平均每股断丝不得超过2根，否则应报废。
3、磨损后的钢丝绳直径达到原钢丝绳直径的90%时，应报废钢丝绳
B、企业标准
a断丝在各绳股之间均分布时，在一个拧距内的最大断丝数超过16根。
b断丝集中在1个绳股中，在一个拧距内的外层最大断丝数超过5根。
c曳引绳表面的钢丝有较大磨损或锈蚀
d 曳引绳严重磨损后其直径小于原直径90%。
注：三菱对严重的钢丝绳生锈情况定义如下：
1、可以持续地在钢丝绳表面的顶部和绳股缝隙中看到钢丝绳锈迹。
2、钢丝绳润滑油干涸，要以在绳股中看到铁锈粉沫，说明钢丝绳内部已开始生锈了。
3、若有严重的钢丝绳生锈现象，并且有钢丝绳破损，则需要更换钢丝绳。
十三、曳引轮报废标准
DB11/040-94电梯维修技术要求：5-4条当绳槽磨损下陷不一致，相差为绳直径的1/10（1.5㎜）或严重的凹凸不平时，应重新更换绳轮。
DB11/T420-2007中第0240条，曳引轮绳槽不应有严重不均匀磨损，磨损不应改变槽形。
三菱标准：由于曳引轮张力不匀，造成各绳槽磨损量不一致，叫测量各曳引绳直径顶端至曳引轮轮缘的距离差，如超过1.5MM，应就地重车或更换曳引轮。
为避免曳引绳与曳引轮产生严重滑移现象需防止绳在绳槽内落底，当曳引绳与槽底间隙小于等于1MM时，绳槽应重车或更换曳引轮。
十四、电梯大、中、小修项目的确定
正常运行频率的电梯修理工程可分中修和大修。当主机与电控设备磨损严重或性能全面下降时，应进行大修。若厂家有具体规定，以及对技术指标有特殊要求的可依厂家规定。
摘自2001.7机械工业出版《电梯基本原理及安装维修全书》P327-329；
《电梯使用、保养和维修技术》朱德文、张柏成、编著，2005年电力出版社出版。（这两本书中电梯的大中修项目及条件均是一致的）
A、 电梯中修的确定及项目内容
（一）电梯中修的确定条件
1） 除个别零部件在不需要拆卸的前提下，对其清洗，加润滑油，拧紧电气接线端其越程距离为上下端子的螺栓等外，均需进行拆卸检查。
2） 需拆卸电梯的传动部件和机械电气安全装置。需更换有异常响声或磨损的零件，以及拆修部分电气元件.
3） 新装电梯在使用2年以上的且使用十分频繁的。
4） 凡符合上述1）、2）、3）三条中任何一条者，即可算中修项目。
（二）电梯中修项目内容
A、电梯的机械部件的中修内容
1) 清洗曳引机蜗轮减速箱和调换减速箱内的齿轮油
2) 调换曳引机蜗杆轴伸处的石棉盘根或耐油密橡胶封圈.
3) 调换曳引机蜗轮减速箱盖与箱体之间的密封圈或重新涂抹密封胶。
4) 调换制动器闸瓦的石棉刹车带，并调整闸瓦与制动轮的间隙小于等于0.7mm.,并使间隙均匀。
5) 调整层轿门的连动部位，调整更换层轿门的滑轮及更换门扇下端滑块。
6) 调整电磁制动器的弹簧压缩力。
7) 限速器上卡绳压块的调整或更换。
8) 调整轿厢安全钳楔块与导轨的间隙为2---3mm，并使间隙保持均匀一致.
9) 检查和调整限速器钢丝绳与安全钳连杆的连接情况，并检查限速器的张紧及伸长情况。
10) 调整和更换轿厢和对重的导靴和靴衬。
11) 检查和调整曳引钢丝绳的张紧度。
12) 检查和调整门刀与层门机械钩子锁的齿合情况。
13) 修锉导轨上的刻痕，并重新校正导轨。
B、电气部分中修项目内容
1) 检查和拧紧各接触器、继电器上的接线螺栓。
2) 检查和调整井道内各限位开关动作的可靠性及其动作位置。
3) 检查和更换井道内各磁性开关工作的可靠性。
4) 检查和更换轿厢操纵箱、各层厅外的召唤按钮箱上的按钮元件、开关、及电气元件。
5) 动力回路和信号照明回路的绝缘电阻的测量和处理。
6) 检查和调整门保护、光电保护器和超载、满载的动作可靠性。
7) 检查和更换旋转编码器。
8) 检查电梯的起制动舒适感和平层准确度。
在以上项目中有60--70%需予以检查、更换和调整的，则可算电梯的中修程度
(三)电梯大修项目的内容
A、电梯大修项目的确定
1)电梯已经中修2次以上的；
2)电梯虽未中修，但电梯已经使用3—5年的。
3)电梯发生过重大事故，其主要部件严重受损的。
B．电梯的机械部件大修项目内容
1） 蜗轮减速器的拆修。
2） 调整和铲刮蜗轮蜗杆齿侧间隙。
3） 调整和更换蜗杆轴伸出端的轴承及石棉盘根或橡胶密封圈。
4） 更换蜗杆轴的后门头平面轴承。
5） 如蜗轮减速箱的箱体、箱盖铸件有严重变形或有裂痕，应更换或修补。
6） 电磁制动器的拆修。清洗、更换刹车皮，调整间隙。
7） 若曳引电动机有有异常摩擦声，起制动电流明显增大，轴向窜动增大，空载电流增大，则应更换同型号、同规格的电动机。
8） 限速器的拆修和动作速度的整定并加封记。
9） 限速器钢丝绳的清洗，截去伸长部分，并检查和润滑张紧轮的传动部分。
10） 调换安全钳的楔块，并调整其与导轨面的间隙均匀，并保持间隙在2—3mm之内。并用检修速度试验安全钳动作的可靠性。
11） 清洗导轨，更换严重变形的轿厢导轨，或用增加导轨支架的方法调整其垂直度和平行度。
12） 轿厢的整形和更换严重变形的轿壁。
13） 拆修自动门机或更换同型号同尺寸自动门整机或更换门电机。
14） 整修或更换轿内装潢。
15） 调整层轿门的连动性，检查和调换层轿门滑轮和调换严重变形的层轿门门扇。
16） 更换或重新车削导向轮、曳引轮的绳槽，拆洗其轮轴，更换并润滑轴承。
17） 彻底检查并清洗油压缓冲器，更换缓冲器油。
18） 检查轿厢的满载和超载装置动作可靠性。
19） 轿厢及层轿门的喷漆。
20） 调整和更换轿厢、对重的导靴及其靴衬。
21） 截短伸长的曳引钢丝绳或更换断丝严重的曳引钢丝绳。
C、电梯的电气部分的大修项目
1） 更换控制屏上的继电器、接触器或控制屏重新接线。
2） 由于电梯控制功能的增加而重新调换控制屏。
3） 调整和更换个别层楼的门电锁结点或开关。
4） 调整井道各限位保护开关的动作位置，并更换开个别关元件。
5） 轿内和层外各层的操纵箱、按钮箱中的元件及布置线的整理等。
6） 更换电线管（槽）内的导线（包括动力线）。
7） 检查动力线路、信号线路、照明电路的绝缘电阻。
8） 检查和更换随行电缆的断股或外表老化的电缆线。
9） 检查和更换信号指示系统的功能及元件。
10） 检查和更换井道内的磁性开关的动、静触头。
11） 检查和调整更换有严重烧蚀的主电源开关及熔丝等。
12） 检查和调整电梯整机性能，使之达到原设计要求。
13） 检查和调整电梯的各项功能，使之达到原设计要求。
上述各项各条中有60—70﹪需予以检查、更换、调整的则即可属电梯大修的程度
D、《房屋及其设备小修服务标准》京房地修字〔1998〕第799号文件自1998年9月日起试行。该标准规范了房屋及其设备的小修内容、质量标准及服务时限，下面将住宅电梯小修服务标准摘录如下：
号
工程项目
小修内容
质量标准
时限要求
1
电梯急修
1、关人
2、冲顶
3、闸车
恢复正常运行
接到报修后20分钟赶到现场
2
电源开关、安全开关
1、熔断器、熔丝
2、各安全开关
接触良好
动作灵活可靠
接到报修后20分钟赶到现场
3
曳引机
1、减速箱
油面不高于油位线，油温不高于85℃，外观清洁无油污
每日巡视
4
2、电动机、发电机组
运行时火花符合要求，温升不高于铭牌规定，外观清洁无油污
每日巡视
5
3、制动器
间隙均匀，符合要求，制动灵活可靠
每日巡视
6
控制柜
柜内元器件
齐全，动作灵活可靠，显示正常
每日巡视
7
选层系统
电气选层器
动作准确
每日巡视
8
层、轿门系统
1、层、轿门
2、开关门机
3、各层门锁
4、安全触板
运行平稳、无撞击、动作可靠；运行平稳、无撞击、动作可靠；门锁接触良好动作可靠灵敏可靠
每日巡视
9
显示系统
轿内及层楼显示呼梯按钮
显示正常完好无损
每日巡视
10
井道系统
1、导轨
2、绳头组合
3、限速器
4、安全钳
润滑正常
无异常
动作可靠
动作可靠
每日巡视
11
运行环境
机房、井道、轿顶、底坑
干净整洁无油污
每日巡视
电梯的小修、中修、大修的参考周期表
周期
梯种
电梯使用的繁忙程度
小修/月
中修/月
大修/月
货梯
繁忙（一天两班制）
6
18
36
一般（一天一班制）
9
24
60
空闲
12
36
72
客梯
繁忙（一天两班制）
6
12
24
一般（一天一班制）
9
18
36
空闲
12
24
60
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